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Leitfaden Bauen Teil 6: Die gebrauchte Immobilie 1/3: Der Verkehrswert

Geschrieben von Phil am Montag, 16 November 2009 Ihre Lesermeinung
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Gebraucht oder neu? Die Frage stellen sich inzwischen immer mehr Bauwillige in Deutschland. Während nämlich der Markt für Neubauten weiter nachlässt, gewinnen die Gebrauchtimmobilien immer mehr an Bedeutung. Doch bei gebrauchten Häusern sollten Sie unter Umständen etwas genauer hinsehen. Lesen Sie nun Teil 6 unseres Leitfadens Bauen: „Gebraucht oder neu“.

Der Verkehrswert

Die gebrauchte Immobilie erlebt eine Renaissance in Deutschland. Kein Wunder, denn der Hauskäufer erspart sich damit das langwierige Vorspiel im Zuge eines Neubaus. Aber: Wer ein bestehendes Haus kauft, sollte unter Umständen etwas genauer hinsehen. Denn nicht alles, was da so schön in Form eines Exposés strahlt, ist auch tatsächlich sein Geld wert. Und damit sind wir schon beim ersten Stichwort: der Verkehrswert. Er beschreibt den zum Zeitpunkt der Begutachtung aktuellen Wert einer Immobilie.

Das deutsche Baugesetzbuch definiert den Begriff „Verkehrswert“ ganz exakt. Zitat: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Anmerkung: Ein anderer gebräuchlicher und zulässiger Begriff für den Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie. Damit ist klar: Der Markt bestimmt den Preis.

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Photo: iStockphoto.com/Tashka

Drei Wege, ein Verkehrswert?

Der Verkehrswert lässt sich laut Gesetz auf drei Wegen ermitteln, wobei sich Experten durchaus streiten, welcher der Wege nun seriöser ist. Werfen wir ganz neutral einen Blick auf die verschiedenen Ermittlungsverfahren:

Das Vergleichswertverfahren

Um festzulegen, welchen Verkehrswert eine bestimmte Immobilie nun mitbringt, sehen sich die Gutachter Häuser und Gründstücke an, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück samt Haus am ehesten übereinstimmen. Sind ausreichend Parameter deckungsgleich, richtet sich der Verkehrswert des zu bewertenden Objektes nach dem der Vergleichsobjekte.

Das Ertragswertverfahren

Grundstück und Haus werden getrennt voneinander bewertet, und zwar auf der Grundlage des möglichen Ertrages, der bei einer Veräußerung losgelöst voneinander erreicht werden könnte. Schlagworte sind hier der Wert der Immobilie und der Bodenwert.

Das Sachwertverfahren

Auch hier werden Gebäude und Grundstück losgelöst voneinander bewertet, wobei die baulichen und sonstigen Anlagen im Fokus stehen. Der Wert des Grundstücks wird im Vergleichswertverfahren ermittelt.

Unser Fazit: Der Verkehrswert einer Immobilie offenbart Ihnen lediglich den Wert, der erzielt werden könnte. Für Investoren oder für Versteigerungsobjekte ist der Verkehrswert eine entscheidende Größe, errechnet sich nach ihm doch die Wirtschaftlichkeit einer Investition zum Beispiel bei Vermietungsobjekten.

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