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Leitfaden Bauen Teil 8: Die gebrauchte Immobilie 2/3: Fallstricke II
Kaufen, streichen, einziehen? Nein, das funktioniert bei einer gebrauchten Immobilie nur selten. Wichtiger Aspekt ist der Zustand des Hauses, der nicht selten vom Alter abhängig ist. Darum sollte, wer eine Bestandsimmobilie kaufen will, genau hinsehen. Denn zur Investition für den Kauf kommen schließlich die Aufwendungen für eine unter Umständen sehr umfangreiche Sanierung.
Bestandsaufnahme
Dem Kauf einer Bestandsimmobilie sollte immer die Bestandsaufnahme vorausgehen. Das Alter des Hauses spielt dabei im Zusammenspiel mit möglicherweise bereits ausgeführten Sanierungen und/oder Moder-nisierungen eine entscheidende Rolle. Es liegt in der Natur der Dinge, dass ältere Häuser nicht dem aktuellen Stand der Technik und den heutigen energetischen Anforderungen entsprechen. Erst mit den Energiekrisen in den 70er Jahren entwickelte sich eine erste vorsichtige Bewegung, die darauf aufmerksam gemacht hat, was den Menschen blühen könnte. Doch so richtig gelernt hat man daraus zunächst nicht viel. Fakt ist aber: Wer heute ein altes Haus kauft, wird vom Gesetzgeber durch die EnergieEinsparVerordnung zur energetischen Sanierung gezwungen. Und selbst ohne die EnEV treiben hohe Kosten für die Wärmeenergie zur Eile.
Photo: iStockphoto.com/nicolamagaret
Mögliche Schwachstellen:
Das Dach
In der Regel entspricht die Zwischensparrendämmung als alten Tagen längst nicht den modernen Anforderungen, nicht nur, weil die Dämmung selber zu schwach ausgelegt ist – wenn überhaupt gedämmt worden ist, sondern weil bei der Ausführung nicht auf die Verhinderung von Wärmebrücken geachtet worden ist. Hinzu kommt die turnusmäßige Sanierung eines Daches, was zum Beispiel die Dichtheit der Eindeckung betrifft.
Die Fassade
Stein auf Stein, im Idealfall eine Dämmschicht und dann Klinker oder Putz davor – das war gehobener Standard. Die Regel war: Stein auf Stein, Luft, Verblendungsfassade. Das entspricht in keiner Weise mehr den heutigen Anforderungen an eine möglichst dichte Gebäudehülle.
Fenster und Türen
Luftzug tut gut. Einige Experten sprechen von einer Zwangsentlüftung über die Fenster. Doch das ist überholt: Moderne Fenster sollten keine Wärmebrücke mehr darstellen. Das beginnt beim Rahmen, der exakt nach Vorschrift eingesetzt und abgedichtet werden muss und hört bei der Verglasung auf. Luftzug durch Fenster und Türen treiben den Wärmeenergiebedarf an, sorgen aber nicht für den vielbesprochenen Lüftungseffekt. Hier gilt: Regelmäßig Stoßlüften hilft eher und kostet weniger Energie.
Keller und Bodenplatte
Ist der Keller bewohnbar oder nicht? Unterscheiden Sie genau, denn davon hängen die nächsten Maßnamen ab. Keller älterer Häuser sind in der Regel nicht bewohnbar, weil auch die Abdichtung der Grundplatte mit den Jahren Schaden nehmen kann. Und: Die Kellerwände sind natürlich nicht gedämmt und nicht wirklich dauerhaft vertikal gegen Feuchtigkeit geschützt.
Weitere Schwachstellen sind zum Beispiel:
- das Rohleitungssystem: Im Laufe der Jahre werden alte Rohre undicht. Das liegt am verwendete Material. Es kann korrodieren.
- die elektrischen Leitungen: Sie sind nicht auf die moderne Beanspruchung ausgelegt. Auch die Absicherung sah früher anders aus.
- die Heiztechnik: Ein alter Öl- oder Gasbrenner muss garantiert raus. Das trifft auch auf alte Heizkörper und die entsprechenden Leitungen zu, denn selbst die können undicht sein und sind nicht selten überdimensioniert. Manche Häuser verfügen nach wie vor über Nachtspeicheröfen. Selbst wirtschaftliche Öfen dieser Kategorie sind energetisch und aus Sicht des Umweltschutzes kritisch zu bewerten.
Unser Tipp: Ziehen Sie einen unabhängigen Experten hinzu, der sich Ihre Wunschimmobilie losgelöst von wirtschaftlichen Interessen ansehen kann. Er wird Ihnen zu erwartende Investitionen sehr genau benennen können. Und: Für energetische Sanierungen gibt es Geld vom Staat. Also keine Angst vor der gebrauchten Immobilie.
Lesen Sie dazu auch diese Ratgeber:
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